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Quoi de neuf pour mes finances ?

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Daniel While, Primonial REIML'Edito de Daniel While

Depuis le début de l’année s’exprime une inquiétude quant à une éventuelle baisse des prix du logement. La majorité des commentaires prévoient une baisse des prix de l’ordre de 5% en 2012 en France. Les derniers chiffres publiés par la Chambre des Notaires montrent une baisse des prix de 1% sur Paris au cours du premier trimestre et une dynamique stable ou haussière partout ailleurs. Plutôt que par une baisse des prix, la situation actuelle se caractérise donc par un attentisme des acheteurs et des vendeurs, par une chute des mises en chantier (facteur de hausse des prix à terme), mais pas encore par des ventes massives et précipitées.

Cependant, dans l’esprit de nombreux clients, la crainte d’un retournement du marché de l’immobilier peut faire obstacle à l’investissement en parts de SCPI – quand bien même celles-ci sont investies en immobilier d’entreprise et non en logement. Il paraît donc nécessaire de distinguer le fonctionnement du marché des bureaux de celui du marché résidentiel, afin d’aider les clients à clarifier et rationaliser leurs choix.

1. Quels sont les déterminants du marché du logement et ceux du bureau ?

Les déterminants du marché du logement sont avant tout démographiques. Le nombre de nouveaux ménages (naissances, migrations,divorces, personnes seules, etc.), et leur solvabilité (laquelle inclut les aides publiques et la situation de crédit) constituent le moteur du marché.

Le marché du bureau, quant à lui, s’inscrit dans les cycles économiques. C’est la dynamique de l’emploi tertiaire et la capacité financière des entreprises qui détermine leur demande de mètres carrés de bureaux.

Il n’y a donc pas de « marché immobilier unique » qui inclurait les logements et les bureaux. Les actifs sont différents, les investisseurs sont différents (particuliers pour le logement, institutionnels pour le bureau), les locataires sont différents, les cadres réglementaires sont différents.

2. Quelle est la dynamique actuelle du bureau ?

La valeur des bureaux a augmenté de 30% entre 2001 et 2011[1] (alors que ceux du logement ont plus que doublé sur la même période). Il n’y a donc ni « surchauffe » des prix, ni décalage avec la solvabilité des entreprises comme il peut y en avoir avec la solvabilité des ménages pour l’immobilier résidentiel.

Le logement est essentiellement un investissement de plus-value et non de rendement : on investit sur le potentiel démographique d’un territoire qui entraîne la valorisation du bien à la hausse. Le rendement net moyen de l’immobilier résidentiel s’élève à 2,5%, soit à peine plus que l’inflation. A l’inverse le bureau est essentiellement un investissement de rendement qui vise à procurer un revenu locatif élevé et sécurisé. Le rendement locatif moyen d’un bureau s’élevait à 5,7% en 2011.[2]

3. Quels sont les vrais risques associés à l’immobilier de bureau ?

Les principaux facteurs qui peuvent affecter la performance du bureau, c’està- dire altérer son rendement, sont :

  • Les difficultés économiques des entreprises locataires, qui pèseraient sur les loyers.
  • Une hausse des prix des biens de qualité résultant d’une pénurie d’offre.
  • Le renchérissement des charges liées aux nouvelles normes environnementales.
  • La concurrence des produits de taux, ou une hausse forte des taux d’intérêt.

C’est le caractère spécifique de ces risques qui justifie la délégation de gestion à des professionnels du marché tertiaire dans le cadre des SCPI.

 

En conclusion. Les tensions actuelles sur le marché du logement sont indépendantes du marché de l’immobilier d’entreprise auquel sont adossées les SCPI de rendement. Il est important que l’investisseur comprenne qu’une SCPI de rendement n’est pas exposée aux risques du marché résidentiel, mais aux risques de l’immobilier d’entreprise. La SCPI a pour vocation de mutualiser ces risques.

 

Daniel While
Analyste marché immobilier
Primonial REIM

[1] Source : IPD

[2] idem

Pour en savoir plus sur les SCPI :

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