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Quoi de neuf pour mes finances ?

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DuflotLe dispositif Duflot fait couler beaucoup d’encre : est il rentable ? Est-ce avantageux de faire ce genre d’investissement ? Nous avons fait une simulation de rentabilité sur le dispositif. Etonnant ! 

Le principe du dispositif

Il permet aux contribuables domiciliés en France, de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu s'ils acquièrent un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement et le louent.

Le dispositif concerne les biens anciens ou neufs.

Plafonnements

Dans le dispositif Duflot tout est plafonné : les loyers en fonction de la zone où se trouve le bien, les revenus du locataire également en fonction de la zone d’habitation.

Avec ce système de plafonnement, le dispositif peu devenir moins rentable.

C’est pourquoi, l’argument des vendeurs de défiscalisation est de dire que l’avantage fiscal compense le manque à gagner en octroyant 18% sur 9 ans du montant investi.

Hum, nous avons comme toujours, voulu savoir si d’un point de vue purement mathématique, sur le papier, l’opération peut être rentable.

Petit calcul

Prenons un appartement à Corbeil-Essonne (91) dont le prix d’acquisition est de 110 000 € (TVA, honoraires de notaire, droits d’enregistrement…). L’avantage fiscal sur 9 ans sera donc de 18 000 € soit une réduction fiscale de 2.200 €par an pendant la période.

En zone A bis (grandes agglomérations) le bien est plafonné à 12,27 €du m2 maximum. Pour un appartement de 20 m2, le loyer sera de 294.48 € soit une rentabilité avant avantage fiscal de 3,21 % et de 5,21 % avec l’avantage fiscal. Avec un taux moyen d'imposition à 41%, la rentabilité se réduirait à 3,40% et pour un taux moyen d'imposition à 30% la rentabilité serait de 3,75%. 

Le taux moyen d'imposition (TMI) de l'investisseur est donc déterminant dans le calcul de rentabilité de l'opération car plus celui est élevé plus la rentabilité diminue à cause de la forte imposition des revenus fonciers.

Alors que faire ?

Comme pour tout investissement immobilier, il faut privilégier un bon emplacement et donc un foncier plus cher que la moyenne. Les rentabilités en loi Duflot dans ce cas dégringolent en fonction du taux moyen d'imposition de l'investisseur.

L'investissement en loi Duflot doit donc se faire dans le cadre d'une stratégie patrimoniale plutôt que dans un objectif pur de réduction fiscale.

M.I.

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Pour en savoir plus sur le dispositif Duflot :

(c) Edubanque.com - Tous droits de reproduction réservés. Le calculs présentés dans cet article sont théoriques. De nombreux paramètres entrent en jeu dans un investissement immobilier, il convient de faire faire une simulation de rentabilité par votre conseil ou vendeur immobilier pour chaque bien que vous envisagez d'acquérir.

 

 

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