Banque

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Tout savoir sur les produits bancaires

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 1 Prêt in fine : de quoi s'agit-il ?

Un prêt in fine, par opposition a un prêt amortissable, est un prêt dont le capital n'est remboursé qu'à la fin de l'emprunt. L'emprunteur rembourse uniquement des intérêts pendant toute la durée de l'emprunt.

En pratique, les banques n'acceptent pas que seuls les intérêts du prêt soient remboursés.

Elles demandent donc aux emprunteurs d'ouvrir une assurance vie qui sera nantie sur le prêt.

L'emprunteur devra "abonder" mensuellement le contrat d'assurance vie c'est à dire qu'il devra verser une somme mensuellement sur le contrat d'assurance vie afin que la valeur de rachat de l'assurance vie soit égale au capital à rembourser. Au terme de l'emprunt, l'assurance vie sera fermée et les capitaux ainsi libérés serviront à rembourser la banque.

2 Pourquoi les taux d'intérêts sont-ils plus élevés qu'en amortissable ?

Les banques prennent plus de risque à prêter en in fine parce que l'emprunteur ne rembourse l'emprunt qu'à son terme. C'est pourquoi les taux d'intérêts sont plus élevés sur un crédit in fine que sur un crédit amortissable.

Les banques prennent donc des garanties afin de se protéger contre un éventuel défaut de l'emprunteur :

  • Taux d'intérêt plus élevés.
  • Nantissement du contrat d'assurance vie : en cas de défaillance de l'emprunteur (celui-ci ne peut plus rembourser le prêt), la banque force le rachat total du contrat et devient propriétaire des sommes qui y sont versées.
  • Hypothèque sur le bien : la banque prend une hypothèse sur le bien immobilier. Une fois encore, en cas de défaillance, celle-ci peut saisir le bien et se rembourser sur la vente de celui-ci.

3 Pourquoi emprunter en in fine ? Avantages et convénients

L'emprunt in fine est utilisé pour les emprunts portant sur de l'immobilier locatif (appelé immobilier de rapport dans le jargon des agents immobiliers) ou immobilier destiné à la location.

Il n'est jamais utilisé pour l'acquisition de la résidence principale.

Le prêt in fine présente plusieurs avantages :

  • les intérêts sont constants dans le temps.
  • ils permettent de réduire le montant des revenus locatifs (fonciers, BIC) car les intérêts d'emprunt sont déduits de ceux-ci.
  • le montant des mensualités (intérêts + abondement contrat d'assurance vie) est en général inférieur à un emprunt amortissable.
  • ils permettent dans certains cas de générer du déficit reportable pendant 6 à 10 ans.

Le prêt in fine présente plusieurs inconvénients:

  • le capital n'est remboursé qu'au terme de l'emprunt.
  • il nécessite l'ouverture d'un contrat d'assurance vie qui sera nanti.
  • le bien est hypothéqué.

4 Le prêt in fine est il fiscalement avantageux par rapport au crédit amortissable ?

Le principal avantage d'un crédit in fine, d'un point de vue fiscal, réside dans le fait que les intérêts d'emprunt sont déduits des revenus immobiliers. Les revenus peuvent ainsi être nuls pendant plusieurs années permettant à l'investisseur de ne pas avoir de fiscalité sur ces mêmes revenus.

Si les intérêts sont supérieurs aux revenus immobiliers, alors cela génère un déficit reportable 10 ans pour des revenus de la catégorie BIC et fonciers. Il arrive souvent que ces déficits soient "perdus", ce qui minimise la rentabilité du bien.

 

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